Fecha Informe: 30 de abril de 2.020
RESULTADOS 2019
Inmobiliaria Colonial es una SOCIMI que desarrolla su actividad en España (principalmente, Barcelona y Madrid) y en Francia (París) y se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, situados principalmente en zonas Premium, y a la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades que tengan el mismo objeto social. Cuenta con 23 activos en Barcelona, 43 en Madrid y 20 en París. El 83% de sus ingresos se concentra en edificios de oficinas, seguido por el retail y los inmuebles de uso logístico. El 76% de sus activos pertenecen a zonas CBD (Center Business District).
Las cifras de negocio por zonas geográficas han sido las siguientes:
VARIACIÓN | |||||||
INGRESOS POR SEGMENTOS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | % | 2015-2019 |
BARCELONA | 27,1 | 30,3 | 34,9 | 41,6 | 48,2 | 13% | 78% |
MADRID | 35,3 | 42,6 | 52,3 | 106,1 | 101,3 | 28% | 187% |
PARÍS | 170,1 | 198,1 | 195,8 | 193,5 | 198,7 | 55% | 17% |
RESTO | 0,0 | 0,4 | 0,4 | 6,8 | 6,3 | 2% | |
OTROS INGRESOS | 3,1 | 3,1 | 2,7 | 5,7 | 9,6 | 3% | 206% |
TOTAL | 235,7 | 274,5 | 286,0 | 353,7 | 364,1 | 100% | 55% |
Dónde podemos que el 55% del total de sus ingresos proviene de París y que Madrid es la zona que más ha crecido desde el año 2015.
A su vez, el beneficio de explotación por zonas geográficas ha sido el siguiente:
VARIACIÓN | |||||||
BENEFICIO DE EXPLOTACIÓN | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | % | 2015-2019 |
BARCELONA | 23,0 | 28,4 | 33,5 | 38,8 | 47,2 | 16% | 106% |
MADRID | 30,4 | 35,2 | 46,3 | 105,5 | 94,7 | 32% | 211% |
PARÍS | 155,1 | 190,5 | 188,5 | 185,6 | 195,8 | 65% | 26% |
RESTO | -0,2 | 0,2 | 0,3 | 6,5 | 12,1 | 4% | |
UNIDAD CORPORATIVA | -38,7 | -41,4 | -60,0 | -60,8 | -50,7 | -17% | |
TOTAL | 169,6 | 212,9 | 208,5 | 275,5 | 299,1 | 100% | 76% |
La distribución de la superficie total de las inversiones inmobiliarias por mercados es la siguiente:
VARIACIÓN | |||||||
SUPERFICIE TOTAL DE INVERSIONES INMOBILIARIAS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | % | 2015-2019 |
BARCELONA | 285.935 | 286.216 | 286.655 | 356.486 | 407.916 | 27% | 43% |
MADRID | 256.105 | 355.105 | 385.461 | 562.419 | 554.978 | 37% | 117% |
RESTO ESPAÑA | 458 | 12.735 | 13.048 | 492.324 | 199.159 | 13% | 43384% |
PARÍS | 414.190 | 415.174 | 377.426 | 362.742 | 356.215 | 23% | -14% |
SUPERFICIE TOTAL | 956.688 | 1.069.230 | 1.062.590 | 1.773.971 | 1.518.268 | 100% | 59% |
En el año 2.018 la superficie de la zona “Resto de España” aumenta considerablemente por la integración de Axiare como empresa del grupo. No obstante, en el año 2.019 Colonial firmó un acuerdo para la venta de 18 activos logísticos procedentes de esa sociedad, con lo cual logró desprenderse de activos no estratégicos por importe de 477 millones de euros.
El histórico de ocupación física de las oficinas es el siguiente:
OCUPACIÓN FÍSICA OFICINAS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
BARCELONA | 89% | 97% | 99% | 99% | 98% |
MADRID | 95% | 97% | 94% | 87% | 94% |
PARÍS | 95% | 97% | 96% | 98% | 97% |
PROMEDIO | 93% | 97% | 96% | 95% | 96% |
En Madrid la ocupación física de las oficinas ha aumentado en el último año. Sin embargo, se ha reducido ligeramente en Barcelona y Madrid
Los ingresos por rentas de las principales ciudades, sin tener en cuenta las rentas por logística y otros, en millones de euros y el EBITDA por rentas son los siguientes:
VARIACIÓN | ||||||
INGRESOS POR RENTAS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2015-2019 |
BARCELONA | 27 | 30 | 35 | 41 | 48 | 78% |
MADRID | 35 | 43 | 52 | 94 | 90 | 157% |
PARÍS | 169 | 198 | 196 | 194 | 199 | 18% |
VARIACIÓN | ||||||
EBITDA POR RENTAS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2015-2019 |
BARCELONA | 23 | 28 | 34 | 39 | 44 | 91% |
MADRID | 31 | 38 | 46 | 83 | 76 | 145% |
PARÍS | 155 | 188 | 185 | 183 | 189 | 22% |
A su vez, los ingresos y el EBITDA por metro cuadrado de Barcelona, Madrid y París han sido los siguientes:
VARIACIÓN | ||||||
INGRESOS POR M2 EN EUROS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2015-2019 |
BARCELONA | 94,43 | 104,82 | 122,10 | 115,01 | 118,28 | 25% |
MADRID | 136,66 | 121,09 | 134,90 | 167,14 | 182,51 | 34% |
PARÍS | 408,03 | 476,91 | 519,31 | 534,82 | 557,84 | 37% |
VARIACIÓN | ||||||
BENEFICIO DE EXPLOTACIÓN POR M2 EN EUROS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2015-2019 |
BARCELONA | 80,44 | 97,83 | 118,61 | 109,40 | 115,73 | 44% |
MADRID | 121,04 | 107,01 | 119,34 | 147,58 | 170,58 | 41% |
PARÍS | 374,22 | 452,82 | 490,16 | 504,49 | 549,59 | 47% |
Lo que pone de manifiesto la considerable distancia en precios a la que están Madrid y Barcelona de París.
El mercado de alquiler
Barcelona
Barcelona finalizó el ejercicio 2019 con una contratación acumulada de 410.000m², cifra superior al ejercicio anterior y que confirma la tendencia positiva del mercado de alquiler. Al cierre del ejercicio 2.019 la tasa de disponibilidad se situaba en el 5%, siendo la tasa más baja de la última década. La escasez de oferta futura y la solidez de la demanda que sufrían algunas de las zonas de la ciudad impulsó las rentas, en consecuencia, la renta prime se sitúo en 27,5€/m²/mes lo que supuso un crecimiento interanual del 9%. Las previsiones a largo plazo seguían siendo de crecimiento.
Madrid
En total, Madrid acumuló cerca de 600.000m² de contratación de oficinas en el ejercicio 2019. La tasa de disponibilidad se sitúo en el 8,5%, un 17% por debajo de la del año anterior. La zona CBD fue la que tuvo una demanda superior (35% del total), lo que ha llevó a que la desocupación en el CBD se mantuviera en niveles del 6,5%, lo cual ejercía presión sobre las rentas al alza, por lo que el alquiler prime continuó subiendo hasta 36,50€/m²/mes. Cabe destacar que Madrid se sitúa como una de las ciudades con mayor previsión de crecimiento de rentas en Europa.
París
En el mercado de oficinas de París, la contratación de oficinas del ejercicio 2019 alcanzó los 2.317.000m², cifra que sigue superando la media de los últimos 10 años. El 50% de la contratación fue en espacios del centro de la ciudad de París. La desocupación se sitúo en el nivel más bajo desde 2009. En la zona CBD, la desocupación se sitúo en el 1,0%. Como consecuencia, continuaron aumentando las rentas Prime, alcanzando niveles por encima de los 800€/m²/año.
Sus principales accionistas son:
2. ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO (datos en millones de euros)
VENTAS
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
VENTAS | 708 | 291 | 269 | 233 | 230 | 217 | 214 | 234 | 275 | 286 | 354 | 364 |
VARIACIÓN ANUAL | -12% | -59% | -8% | -13% | -1% | -6% | -1% | 9% | 17% | 4% | 24% | 3% |
PROMEDIO 3 AÑOS | -26% | -7% | 8% | 10% |
Debido a la Gran Recesión los ingresos caen considerablemente a partir del año 2.009 y no logran iniciar su recuperación hasta el año 2.015, ejercicio en el que se produce la recuperación de las contrataciones.
En el año 2.016 se empieza a producir el incremento de ingresos por aumento del precio de los alquileres.
En el 2017 las ventas aumentaron por el aumento de los precios destacando el mercado de Barcelona con un aumento del 10% y en un 19% en renovaciones.
En 2018 la facturación de la compañía aumento considerablemente por la incorporación de Axiare y por el incremento de los precios de alquiler en todos los mercados.
Se prevé que los ingresos se reduzcan este año y que recuperen el terreno perdido a partir del próximo:
2020 | 2021 | 2022 | |
VENTAS | 348 | 367 | 403 |
VARIACIÓN ANUAL | -4,4% | 5,6% | 9,6% |
PROMEDIO 3 AÑOS | 3,6% |
No obstante, creemos que la situación real sea peor que la prevista.
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 224 | 213 | 151 | 191 | 143 | 130 | -10 | 167 | 209 | 203 | 144 | 237 |
% SOBRE VENTAS | 32% | 73% | 56% | 82% | 62% | 60% | -5% | 71% | 76% | 71% | 41% | 65% |
Estas cifras difieren con las detalladas en la introducción, porque incorporan el valor del deterioro de los activos mantenidos para la venta. Las diferencias más importantes se dan en el año 2.014 (124,6 M de euros) y en el año 2.018 (131,4 M de euros).
En el 2015 con la recuperación del mercado el resultado de explotación cambia su tendencia.
En el 2018 el resultado de explotación baja a causa del deterioro de sus activos mantenidos para la venta por un valor de 131,4 millones de euros.
En el año 2.019 le mejora se debe, sobre todo, a la reducción de los deterioros.
Se espera que el resultado de explotación se reduzca este año y que aumente mucho en los siguientes:
2020 | 2021 | 2022 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 206 | 309 | 348 |
% SOBRE VENTAS | 59,0% | 84,1% | 86,4% |
En nuestra opinión, estas previsiones no son nada realistas.
RENDIMIENTO DEL ACTIVO
A pesar del aumento de las rentas por alquiler, el rendimiento que obtienen de su activo continúa en porcentajes muy bajos por la revalorización contable de sus activos inmobiliarios:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 224 | 213 | 151 | 191 | 143 | 130 | -10 | 167 | 209 | 203 | 144 | 237 |
ACTIVO | 10.160 | 8.638 | 7.863 | 7.937 | 7.253 | 6.520 | 5.925 | 7.130 | 8.228 | 10.508 | 11.487 | 12.502 |
% RENDIMIENTO | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 2% | 0% | 2% | 3% | 2% | 1% | 2% |
BENEFICIO NETO
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | -3.981 | -474 | -245 | 153 | -1.129 | -547 | 492 | 415 | 274 | 683 | 525 | 827 |
% SOBRE VENTAS | -562% | -163% | -91% | 66% | -490% | -252% | 230% | 177% | 100% | 239% | 148% | 227% |
A destacar que las cifras anteriores incorporan las variaciones del valor de tasación de los activos inmobiliarios, lo que explica que en los últimos años el beneficio neto sea muy superior al resultado de explotación.
Durante los años de la Gran Recesión las pérdidas fueron muy abultadas.
En el año 2014 la compañía deja de presentar pérdidas gracias, sobre todo, gracias al incremento del valor de tasación de sus activos inmobiliarios.
En el año 2016 cae considerablemente el beneficio neto por la disminución del importe contabilizado en concepto de plusvalía de sus activos inmobiliarios.
En el 2017 dispara su beneficio neto has los 683 millones de euros por la compra de Axiare, lo que la ha permitido anotarse una plusvalía por revalorización de activos de 934 millones de euros.
En el 2018 la revalorización de los activos sube a 714 millones de euros y bajan considerablemente los intereses minoritarios.
La mejora del beneficio del año 2.019 se debe, sobre todo, a que la revalorización contable del valor de los inmuebles y las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles se sitúa en 894 millones de euros. En menor medida contribuyen la reducción del importe de los deterioros en 70 millones de euros y la mejora del resultado financiero en 46 millones de euros.
Para los próximos años se prevé una gran reducción en el beneficio neto sobre ventas:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO NETO | 231 | 415 | 376 |
% SOBRE VENTAS | 66,5% | 113,0% | 93,4% |
No obstante, estas previsiones también incorporan expectativas de plusvalías, cuando lo más probable es que se tengan que contabilizar minusvalías.
RENTABILIDAD DE LOS FONDOS PROPIOS
La rentabilidad sobre los fondos propios es muy inestable y se ve afectada por la contabilización del deterioro del valor de sus inmuebles en los años de crisis económica y de las plusvalías en las épocas de bonanza:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | -3.981 | -474 | -245 | 153 | -1.129 | -547 | 492 | 415 | 274 | 683 | 525 | 827 |
FONDOS PROPIOS | 718 | 256 | 1.300 | 1.293 | 172 | -344 | 1.423 | 1.837 | 2.302 | 3.592 | 4.811 | 5.559 |
RENTABILIDAD | -554% | -185% | -19% | 12% | -656% | 159% | 35% | 23% | 12% | 19% | 11% | 15% |
FLUJO DE CAJA LIBRE
Las cifras de flujo de caja reflejan, en general, los ciclos de inversión y desinversión ligados a la evolución del ciclo económico:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
FLUJO CAJA OPERACIONES | 670 | 242 | 89 | 163 | 188 | 140 | 115 | 113 | 169 | 250 | 177 | 321,8 |
CAPEX Y ADQUISICIONES | 144 | 521 | 52 | -8 | -120 | 251 | -73 | -354 | -434 | -195 | -836 | -20,7 |
FLUJO DE CAJA LIBRE | 813 | 762 | 141 | 155 | 68 | 391 | 42 | -242 | -266 | 56 | -658 | 301,1 |
A destacar que al Capex le añadimos los importes destinados a la compra o a la venta de sociedades participadas, ya que en realidad se trata de la compra o venta indirecta de bienes inmuebles para su explotación en arrendamiento. Esta cifra refleja ingresos en los años de crisis por la venta de activos y pagos por la compra de activos en las épocas de bonanza.
3. SITUACIÓN FINANCIERA
El resumen de su balance de situación a 31/12/2.019 es el siguiente:
ACTIVO | 2019 | % |
INMOVILIZADO | 11.933 | 95% |
ACTIVO CIRCULANTE | 351 | 3% |
TESORERIA | 217 | 2% |
TOTAL | 12.501 | 100% |
PASIVO | ||
PATRIMONIO NETO | 6.960 | 56% |
DEUDA FINANCIERA A LARGO | 4.238 | 34% |
EXIGIBLE A LARGO | 464 | 4% |
PASIVO CIRCULANTE | 185 | 1% |
DEUDA FINANCIERA A CORTO | 654 | 5% |
TOTAL | 12.501 | 100% |
Su endeudamiento, restando la tesorería del exigible es del 76%.
Su fondo de maniobra es negativo y su posición financiera a corto también:
2019 | |
PATRIMONIO NETO | 6.960 |
EXIGIBLE A LARGO | 4.702 |
INMOVILIZADO | -11.933 |
FONDO MANIOBRA | -271 |
NECESIDADES CIRCULANTE | -166 |
POSICIÓN FINANCIERA | -437 |
TESORERIA | 217 |
DEUDA FINANCIERA CORTO | -654 |
POSICIÓN FINANCIERA | -437 |
Y du deuda financiera representa 16,5 años de Ebitda:
2019 | |
DEUDA FINANCIERA | 4.892 |
TESORERÍA | -217 |
DEUDA FINANCIERA NETA | 4.675 |
EBITDA | 283 |
RATIO | 16,5 |
Lo cual puede obligarles a vender inmuebles si la situación económica se complica.
4. RETRIBUCIÓN AL ACCIONISTA
La rentabilidad por dividendo ha sido bastante baja, si bien ha mejorado algo por la reducción de la cotización de la acción:
2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
DIVIDENDO POR ACCIÓN | 0,17 | 0,18 | 0,20 | 0,22 |
VARIACIÓN | 9% | 11% | 9% | |
COTIZACIÓN 31/12 | 6,58 | 8,28 | 8,14 | 11,36 |
% RENTABILIDAD POR DIVIDENDO | 2,51% | 2,17% | 2,46% | 1,92% |
5. EVOLUCIÓN DEL BENEFICIO POR ACCIÓN Y DE LA COTIZACIÓN
La evolución reciente del beneficio por acción, de la cotización y del PER ha sido la siguiente:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO POR ACCIÓN | -613,28 | -69,72 | -4,66 | 1,69 | -12,53 | -6,09 | 2,28 | 1,30 | 0,81 | 1,83 | 1,17 | 1,63 |
COTIZACIÓN | 39,95 | 38,70 | 13,73 | 5,72 | 4,07 | 2,61 | 5,47 | 6,42 | 6,58 | 8,28 | 8,14 | 11,36 |
PER | -0,07 | -0,56 | -2,95 | 3,38 | -0,32 | -0,43 | 2,40 | 4,94 | 8,13 | 4,53 | 6,95 | 6,97 |
Y la prevista para los próximos años:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO POR ACCIÓN | 0,29 | 0,32 | 0,35 |
COTIZACIÓN 27/04/2020 | 8,88 | 8,88 | 8,88 |
PER | 30,64 | 27,87 | 25,63 |
Tomando como base 100 los datos del año 2.016 obtenemos el siguiente gráfico:
Considerando las expectativas de beneficios para este año los múltiplos que salen son muy elevados. Y aún lo serían más si tenemos en cuenta que las cifras de beneficios reales probablemente serán peores que las previstas.
Además, hemos de tener presente que, al tener contabilizados sus inmuebles por el valor de tasación, el valor contable de la sociedad es un reflejo de su valor real de mercado. Y dado que los fondos propios de la sociedad a 31/12/2.019 eran de 5.559 millones de euros y que el valor actual en bolsa de la sociedad es de 4.489 millones de euros, extraemos la conclusión de que Colonial cotiza con un descuento del 19,25% sobre su valor real a 31/12/2.019, el cual no nos parece excesivo teniendo en cuenta lo que se ha deteriorado la situación económica desde entonces.
RECOMENDACIONES
RECOMENDACIONES ANALISTAS | % | |
COMPRAR | 8 | 42% |
MANTENER | 5 | 26% |
VENDER | 6 | 32% |
TOTAL | 19 | 100% |
Fuente: Refinitiv y elaboración propia
El 42% de los analistas recomienda comprar las acciones de Colonial y sitúan su precio objetivo en 10,55 euros por acción, por encima de su cotización actual.
6. RESUMEN Y CONCLUSIONES
Inmobiliaria Colonial es una SOCIMI que desarrolla su actividad en España (principalmente en Barcelona y Madrid) y en Francia (París). Se dedica a la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, situados principalmente en zonas Premium, y a la tenencia de participaciones en el capital de otras entidades que tengan el mismo objeto social. Cuenta con 23 activos en Barcelona, 43 en Madrid y 20 en París. El 83% de sus ingresos se concentra en edificios de oficinas, seguido por el retail y los inmuebles de uso logístico. El 76% de sus activos pertenecen a zonas CBD (Center Business District).
El 55% de sus ingresos proceden de inmuebles ubicados en París, el 28% en Madrid y el 13% en Barcelona y el resto de otras zonas de España.
En cambio, en París tan solo está el 23% de las superficies arrendadas, mientras que en Madrid está el 37% y en Barcelona el 27%.
La evolución del ingreso por metro cuadrado de Barcelona, Madrid y París han sido los siguientes:
VARIACIÓN | ||||||
INGRESOS POR M2 EN EUROS | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2015-2019 |
BARCELONA | 94,43 | 104,82 | 122,10 | 115,01 | 118,28 | 25% |
MADRID | 136,66 | 121,09 | 134,90 | 167,14 | 182,51 | 34% |
PARÍS | 408,03 | 476,91 | 519,31 | 534,82 | 557,84 | 37% |
Lo que pone de manifiesto la considerable distancia en precios a la que están Madrid y Barcelona de París.
En el último año el mercado de alquiler evolucionó muy favorablemente en todos sus mercados, pero a causa de la pandemia del coronavirus las expectativas se han deteriorado mucho.
La evolución de las cifras de ingresos de Colonial ha sido la siguiente (en millones de euros):
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
VENTAS | 708 | 291 | 269 | 233 | 230 | 217 | 214 | 234 | 275 | 286 | 354 | 364 |
VARIACIÓN ANUAL | -12% | -59% | -8% | -13% | -1% | -6% | -1% | 9% | 17% | 4% | 24% | 3% |
PROMEDIO 3 AÑOS | -26% | -7% | 8% | 10% |
Debido a la Gran Recesión los ingresos caen considerablemente a partir del año 2.009 y no logran iniciar su recuperación hasta el año 2.015, ejercicio en el que se produce la recuperación de las contrataciones.
En el año 2.016 se empieza a producir el incremento de ingresos por aumento del precio de los alquileres.
En el 2017 las ventas aumentaron por el aumento de los precios destacando el mercado de Barcelona con un aumento del 10% y en un 19% en renovaciones.
En 2018 la facturación de la compañía aumento considerablemente por la incorporación de Axiare y por el incremento de los precios de alquiler en todos sus mercados.
Se prevé que los ingresos se reduzcan este año y que recuperen todo el terreno perdido a partir del próximo:
2020 | 2021 | 2022 | |
VENTAS | 348 | 367 | 403 |
VARIACIÓN ANUAL | -4,4% | 5,6% | 9,6% |
PROMEDIO 3 AÑOS | 3,6% |
No obstante, creemos que la situación real sea peor que la prevista.
A continuación, detallamos la evolución del beneficio neto de la empresa:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | -3.981 | -474 | -245 | 153 | -1.129 | -547 | 492 | 415 | 274 | 683 | 525 | 827 |
% SOBRE VENTAS | -562% | -163% | -91% | 66% | -490% | -252% | 230% | 177% | 100% | 239% | 148% | 227% |
A destacar que las cifras anteriores incorporan las variaciones del valor de tasación de los activos inmobiliarios, siendo la revalorización contable de estos la principal partida de beneficios de los últimos años (934 millones de euros en el año 2.017, 714 millones de euros en el año 2.018 y 894 millones de euros en el año 2.019)
Para los próximos años se prevé una gran reducción en el beneficio neto sobre ventas:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO NETO | 231 | 415 | 376 |
% SOBRE VENTAS | 66,5% | 113,0% | 93,4% |
No obstante, estas previsiones también incorporan expectativas de plusvalías, cuando lo más probable es que se tengan que contabilizar minusvalías.
La rentabilidad sobre los fondos propios es muy inestable y se ve afectada por la contabilización del deterioro del valor de sus inmuebles en los años de crisis económica y de las plusvalías en las épocas de bonanza:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | -3.981 | -474 | -245 | 153 | -1.129 | -547 | 492 | 415 | 274 | 683 | 525 | 827 |
FONDOS PROPIOS | 718 | 256 | 1.300 | 1.293 | 172 | -344 | 1.423 | 1.837 | 2.302 | 3.592 | 4.811 | 5.559 |
RENTABILIDAD | -554% | -185% | -19% | 12% | -656% | 159% | 35% | 23% | 12% | 19% | 11% | 15% |
El endeudamiento de Colonial, restando la tesorería del exigible, es aparentemente bajo (76%), pero su deuda financiera representa 16,5 años de Ebitda, lo cual puede obligarles a vender inmuebles si la situación económica se complica.
La rentabilidad por dividendo ha sido bastante baja durante los últimos años.
La evolución reciente del beneficio por acción, de la cotización y del PER ha sido la siguiente:
2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO POR ACCIÓN | -613,28 | -69,72 | -4,66 | 1,69 | -12,53 | -6,09 | 2,28 | 1,30 | 0,81 | 1,83 | 1,17 | 1,63 |
COTIZACIÓN | 39,95 | 38,70 | 13,73 | 5,72 | 4,07 | 2,61 | 5,47 | 6,42 | 6,58 | 8,28 | 8,14 | 11,36 |
PER | -0,07 | -0,56 | -2,95 | 3,38 | -0,32 | -0,43 | 2,40 | 4,94 | 8,13 | 4,53 | 6,95 | 6,97 |
Y la prevista para los próximos años:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO POR ACCIÓN | 0,29 | 0,32 | 0,35 |
COTIZACIÓN 27/04/2020 | 8,88 | 8,88 | 8,88 |
PER | 30,64 | 27,87 | 25,63 |
Tomando como base 100 los datos del año 2.016 obtenemos el siguiente gráfico:
Considerando las expectativas de beneficios para este año los múltiplos que salen son muy elevados. Y aún lo serían más si tenemos en cuenta que las cifras de beneficios reales probablemente serán peores que las previstas.
Además, hemos de tener presente que, al tener contabilizados sus inmuebles por el valor de tasación, el valor contable de la sociedad es un reflejo de su valor real de mercado. Y dado que los fondos propios de la sociedad a 31/12/2.019 eran de 5.559 millones de euros y que el valor actual en bolsa de la sociedad es de 4.489 millones de euros, extraemos la conclusión de que Colonial cotiza con un descuento del 19,25% sobre su valor real a 31/12/2.019, el cual no nos parece excesivo teniendo en cuenta lo que se ha deteriorado la situación económica desde entonces.
El 42% de los analistas recomienda comprar las acciones de Colonial y sitúan el precio objetivo en 10,55 euros por acción, por encima de su cotización actual.
No obstante, opinamos que la acción de Colonial no está infravalorada por lo que no consideramos atractiva su compra.
Fuente: La mayor parte de los datos utilizados han sido obtenidos de Refinitiv y de las páginas web de la propia empresa y de la CNMV.
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