Fecha Informe: 1 de mayo de 2.020
RESULTADOS 2019
Merlin Properties inició su andadura como SOCIMI en el año 2.014. La empresa gestiona una cartera de activos inmobiliarios de naturaleza urbana (oficinas, centros comerciales, parques logísticos, etc.) para su arrendamiento, situados en España y Portugal.
Sus ingresos ordinarios se dividen en dos tipos:
2015 | % | 2016 | % | 2017 | % | 2018 | % | 2019 | % | |
INGRESOS POR ARRENDAMIENTOS | 214,5 | 98% | 351,0 | 97% | 452,7 | 98% | 475,6 | 81% | 511,5 | 99% |
INGRESOS POR PRESTACIÓN DE SERVICIOS | 4,7 | 2% | 11,8 | 3% | 10,6 | 2% | 114,8 | 19% | 3,3 | 1% |
TOTAL | 219,1 | 362,8 | 463,3 | 590,4 | 514,9 |

Los ingresos por prestación de servicios proceden, sobre todo, de los servicios de gestión de activos inmobiliarios prestados a terceros, los cuáles fueron especialmente importantes en el año 2.018 (112 millones de euros).
La compañía divide sus segmentos de actividad en función de la tipología de los activos que adquiere y gestiona:
- Edificios de oficinas: 123 activos
- Net Leases: 715 activos (oficinas BBVA y locales Caprabo)
- Centros comerciales: 17 activos
- Activos logísticos: 47 activos
Los ingresos y gastos que no pueden ser atribuidos a una rama de negocio o que afectan al Grupo en general, se atribuyen a la Matriz, como “Unidad Corporativa/Otros”.
La evolución de las cifras de ingresos por segmentos ha sido las siguientes:
VARIACIÓN | |||||||||||
IMPORTE NETO CIFRA DE NEGOCIOS | 2015 | % | 2016 | % | 2017 | % | 2018 | % | 2019 | % | 2015-2019 |
EDIFICIO DE OFICINAS | 63,3 | 30% | 134,1 | 38% | 208,7 | 45% | 210,4 | 36% | 238,8 | 46% | 277% |
NET LEASES | 91,3 | 43% | 101,3 | 29% | 106,1 | 23% | 106,2 | 18% | 86,6 | 17% | -5% |
CENTROS COMERCIALES | 28,8 | 13% | 53,2 | 15% | 88,7 | 19% | 98,8 | 17% | 121,8 | 24% | 323% |
LOGÍSTICA | 12,7 | 6% | 22,4 | 6% | 38,3 | 8% | 46,6 | 8% | 51,6 | 10% | 306% |
OTROS | 18,2 | 8% | 35,9 | 10% | 12,9 | 3% | 14,0 | 2% | 14,1 | 3% | -22% |
UNIDAD CORPORATIVA | 0,1 | 0% | 4,8 | 1% | 8,6 | 2% | 114,5 | 19% | 1,9 | 0% | |
TOTAL | 214,4 | 100% | 351,6 | 100% | 463,3 | 100% | 590,4 | 100% | 514,9 | 100% | 140% |























El principal segmento de la compañía es el de “edificios de oficinas”, con un peso de 46% en la cifra de ingresos del último año. Desde el año 2015 se ha producido aumentos significativos de ingresos en la mayoría de sus segmentos, salvo en el de “net leases” y el “logístico”.
A continuación, se detallan las cifras de ingresos por áreas geográficas, sin incluir los ingresos por prestación de servicios:
VARIACIÓN | |||||||||||
INGRESOS ARRENDAMIENTOS POR ZONA GEOGRAFICA | 2015 | % | 2016 | % | 2017 | % | 2018 | % | 2019 | % | 2015-2019 |
COMUNIDAD DE MADRID | 90,0 | 42% | 171,0 | 49% | 222,7 | 49% | 226,1 | 48% | 237,0 | 46% | 163% |
CATALUÑA | 29,0 | 14% | 55,6 | 16% | 82,6 | 18% | 85,2 | 18% | 93,2 | 18% | 221% |
GALICIA | 23,9 | 11% | 22,6 | 6% | 21,2 | 5% | 21,7 | 5% | 20,6 | 4% | -14% |
PAIS VASCO | 13,5 | 6% | 14,8 | 4% | 20,5 | 5% | 20,5 | 4% | 18,5 | 4% | 37% |
ANDALUCÍA | 12,9 | 6% | 19,2 | 5% | 20,4 | 5% | 20,8 | 4% | 22,2 | 4% | 72% |
COMUNIDAD VALENCIANA | 10,1 | 5% | 15,1 | 4% | 22,7 | 5% | 23,1 | 5% | 21,6 | 4% | 113% |
CASTILLA Y LEÓN | 6,3 | 3% | 6,3 | 2% | 12,0 | 3% | 14,6 | 3% | 15,5 | 3% | 148% |
RESTO ESPAÑA | 28,0 | 13% | 39,0 | 11% | 39,7 | 9% | 39,5 | 8% | 36,4 | 7% | 30% |
PORTUGAL | 0,8 | 0% | 7,2 | 2% | 10,8 | 2% | 24,1 | 5% | 46,4 | 9% | 5778% |
TOTAL* | 214,4 | 100% | 350,8 | 100% | 452,7 | 100% | 475,6 | 100% | 511,5 | 100% | 139% |























Donde podemos ver que la mayor parte de los ingresos se generan en la comunidad de Madrid (46%), seguida por Cataluña (18%) y Portugal (9%).
A su vez, la evolución de la superficie de sus edificios y de los porcentajes de ocupación ha sido la siguiente:
SUPERFICIE BRUTA Y OCUPACIÓN | 2015 | OCUPACIÓN | 2016 | OCUPACIÓN | 2017 | OCUPACIÓN | 2018 | OCUPACIÓN | 2019 | OCUPACIÓN |
EDIFICIO DE OFICINAS | 554.362 | 90% | 1.246.466 | 88% | 1.267.344 | 88% | 1.272.032 | 90% | 1.193.364 | 93% |
NET LEASES | 437.408 | 100% | 460.525 | 100% | 459.981 | 99% | 395.791 | 99% | 362.509 | 100% |
CENTROS COMERCIALES | 172.032 | 93% | 455.177 | 81% | 440.880 | 89% | 501.537 | 91% | 500.056 | 93% |
LOGÍSTICA | 454.784 | 94% | 755.071 | 95% | 960.825 | 99% | 1.101.243 | 98% | 1.160.289 | 98% |
OTROS (*) | 246.900 | 100% | 121.104 | 77% | 115.682 | 77% | 106.794 | 74% | 85.738 | 72% |
SUPERFICIE TOTAL | 1.865.486 | 3.038.343 | 3.244.712 | 3.377.397 | 3.301.956 |
*se incluye la superficie de hoteles y residencial























La superficie bruta en el último año se ha reducido en todos sus segmentos salvo en el de “activos logísticos”.
Por otra parte, la evolución de los resultados netos por segmentos ha sido la siguiente:
BENEFICIO NETO POR SEGMENTOS | 2015 | % | 2016 | % | 2017 | % | 2018 | % | 2019 | % | 2015-2019 |
EDIFICIO DE OFICINAS | -25,6 | -52% | 154,5 | 27% | 729,7 | 66% | 488,5 | 57% | 430,9 | 76% | -1784% |
NET LEASES | 171,5 | 350% | 211,7 | 36% | 219,5 | 20% | 197,4 | 23% | 71,2 | 13% | -58% |
CENTROS COMERCIALES | -10,5 | -22% | 113,7 | 20% | 155,2 | 14% | 80,2 | 9% | 91,6 | 16% | |
LOGÍSTIC | 9,1 | 19% | 41,8 | 7% | 105,5 | 10% | 131,6 | 15% | 124,5 | 22% | 1269% |
OTROS | -57,7 | -118% | 94,0 | 16% | 26,6 | 2% | 19,2 | 2% | 16,1 | 3% | |
UNIDAD CORPORATIVA | -37,8 | -77% | -33,0 | -6% | -136,0 | -12% | -62,0 | -7% | -170,6 | -30% | |
TOTAL | 49,0 | 100% | 582,8 | 100% | 1100,5 | 100% | 854,8 | 100% | 563,6 | 100% | 1051% |























A destacar que los resultados netos son muy superiores a los ingresos ya que, como veremos más adelante, se ven muy afectados por la contabilización de los inmuebles a su valor de tasación, lo que les ha permitido registrar importantes plusvalías durante los últimos años.
Los principales accionistas de la empresa son:
ACCIONISTAS | % |
BANCO SANTANDER | 22,27% |
MANUEL LAO HERNANDEZ | 6,27% |
NORTIA CAPITAL PARTNERS | 5,39% |
BLACKROCK | 3,14% |
THE VANGUARD GROUP | 2,24% |
2. ANÁLISIS ECONÓMICO FINANCIERO (datos en millones de euros)
VENTAS
La evolución de su cifra de ingresos ha sido la siguiente:
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
VENTAS | 214 | 352 | 463 | 590 | 515 |
VARIACIÓN ANUAL | 64% | 32% | 27% | -13% | |
PROMEDIO 3 AÑOS | – | 15% |























El año 2015 su cifra de negocios se incrementa desde 54 M de euros hasta a 214 M de euros, gracias a la incorporación de los activos de Testa, la inmobiliaria adquirida a Sacyr.
Al siguiente año sus ingresos aumentan, sobre todo, por la integración de los activos de Metrovacesa desde finales de octubre, con objeto de crear el mayor grupo inmobiliario español de activos patrimoniales en alquiler. También en este año se realizó la fusión por absorción de Testa Inmuebles en renta SOCIMI.
Al incremento de ingresos también ha contribuido, además del aumento de la superficie en explotación, las subidas de los precios de alquiler.
En el 2019 bajan los ingresos porque en el año 2018 se generaron ingresos importantes en la actividad de gestión de activos para terceros (112 millones de euros).
Se espera que los ingresos se reduzcan este año y que recuperen todo el terreno perdido en el año 2.021:
2020 | 2021 | 2022 | |
VENTAS | 495 | 523 | 532 |
VARIACIÓN ANUAL | -3,9% | 5,7% | 1,8% |
PROMEDIO 3 AÑOS | 1,2% |























En nuestra opinión, la realidad será peor que estas previsiones.
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN ORDINARIO | -137 | 147 | 319 | 466 | 352 |
REVALORIZACIÓN DE LOS ACTIVOS | 315 | 453 | 897 | 629 | 355 |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 178 | 600 | 1.216 | 1.095 | 707 |
% SOBRE VENTAS | 83% | 171% | 262% | 185% | 137% |























A destacar que el resultado de explotación incluye las variaciones del valor razonable de los activos inmobiliarios, por lo que incluye importantes cantidades de ingresos como consecuencia de reflejar en la contabilidad el incremento anual del valor de los inmuebles.
En los años 2.015 y 2.016 el resultado de explotación también se ve afectado por pérdidas extraordinarias (-302 millones de euros y -154 millones de euros, respectivamente).
Se prevén fuertes reducciones del resultado de explotación para los próximos años:
2020 | 2021 | 2022 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 453 | 493 | 540 |
% SOBRE VENTAS | 91,6% | 94,3% | 101,4% |























No obstante, también creemos que estas previsiones son demasiado optimistas.
RENDIMIENTO DEL ACTIVO
Para calcular el rendimiento del activo, tan sólo tendremos en cuenta el resultado de explotación ordinario:
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | -137 | 147 | 319 | 466 | 352 |
ACTIVO | 6.916 | 10.919 | 12.005 | 12.573 | 13.306 |
% RENDIMIENTO | -2% | 1,3% | 2,7% | 3,7% | 2,6% |























El rendimiento es reducido, tal y como corresponde a una empresa especializada en el arrendamiento de inmuebles.
BENEFICIO NETO
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | 49 | 583 | 1.100 | 855 | 564 |
% SOBRE VENTAS | 23% | 166% | 238% | 145% | 109% |























Se produce un gran salto en el beneficio neto de la compañía a partir del año 2.016, impulsado por una fuerte revalorización de los activos inmobiliarios, por el incremento de la superficie explotada y por el aumento de las rentas de alquiler.
En el año 2.018 y 2.019 el beneficio se reduce, sobre todo, por una menor revalorización de sus activos en comparación con el año anterior. Además, en el año 2.019 también disminuye porque en el año anterior tuvieron ingresos extraordinarios en su actividad de prestación de servicios a terceros.
Se prevé que este año la compañía tenga fuertes pérdidas como consecuencia de la pérdida de valor de sus activos inmobiliarios y que abandone los números rojos a partir del año 2.021:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO NETO | -688 | 288 | 272 |
% SOBRE VENTAS | -139,0% | 55,0% | 51,1% |























RENTABILIDAD SOBRE LOS FONDOS PROPIOS
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | 49 | 583 | 1.100 | 855 | 564 |
FONDOS PROPIOS | 2925 | 4.819 | 5.718 | 6.402 | 6.709 |
RENTABILIDAD | 2% | 12% | 19% | 13% | 8% |























Llegaron a conseguir una rentabilidad sobre fondos propios bastante buena en los años 2.016 y 2.017. No obstante, a partir del año 2.018 el menor peso de las plusvalías de los inmuebles en la cuenta de resultados han hecho que se reduzca bastante.
FLUJO DE CAJA LIBRE
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
FLUJO CAJA OPERACIONES | 67 | -82 | 696 | 254 | 295 |
CAPEX Y ADQUISICIONES | -1.672 | -567 | -476 | -100 | -278 |
FLUJO DE CAJA LIBRE | -1.605 | -649 | 220 | 154 | 17 |
BENEFICIO NETO | 49 | 583 | 1.100 | 855 | 564 |
% | -3269% | -111% | 20% | 18% | 3% |























En los últimos años la compañía empieza a generar flujos de caja positivos. A las cifras de Capex le hemos añadido los importes destinados a la compra o a la venta de sociedades participadas ya que está relacionado indirectamente a la compra o venta de inmuebles para su posterior arrendamiento.
3. SITUACIÓN FINANCIERA
El resumen de su Balance de Situación a 31/12/2.019 es el siguiente:
ACTIVO | 2019 | % |
INMOVILIZADO | 12.993 | 98% |
ACTIVO CIRCULANTE | 59 | 0% |
TESORERIA | 254 | 2% |
TOTAL | 13.306 | 100% |
PASIVO | ||
PATRIMONIO NETO | 6.709 | 50% |
DEUDA FINANCIERA A LARGO | 5.541 | 42% |
EXIGIBLE A LARGO | 842 | 6% |
PASIVO CIRCULANTE | 161 | 1% |
DEUDA FINANCIERA A CORTO | 53 | 0% |
TOTAL | 13.306 | 100% |
Restando la tesorería del exigible, el endeudamiento de la empresa es del 95% y el fondo de maniobra y la posición financiera a corto son positivos:
2019 | |
FONDOS PROPIOS | 6.709 |
EXIGIBLE A LARGO | 6.383 |
INMOVILIZADO | -12.993 |
FONDO MANIOBRA | 99 |
NECESIDADES CIRCULANTE | 102 |
POSICIÓN FINANCIERA | 201 |
TESORERIA | 254 |
DEUDA FINANCIERA CORTO | -53 |
POSICIÓN FINANCIERA | 201 |
No obstante, su deuda financiera neta representa 14,2 años de Ebitda:
2019 | |
DEUDA FINANCIERA | 5.594 |
TESORERÍA | -254 |
DEUDA FINANCIERA NETA | 5.340 |
EBITDA | 376 |
RATIO | 14,2 |
Lo que puede hacer que se vean en la necesidad de vender algunos activos inmobiliarios.
4. RETRIBUCIÓN AL ACCIONISTA
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
DIVIDENDO POR ACCIÓN | 0,19 | 0,304 | 0,4 | 0,46 | 0,5 |
VARIACION | 64% | 32% | 15% | 9% | |
COTIZACIÓN 31/12 | 11,55 | 10,33 | 11,30 | 10,79 | 12,79 |
% RENTABILIDAD POR DIVIDENDO | 1,6% | 2,9% | 3,5% | 4,3% | 3,9% |























La rentabilidad por dividendo en los tres últimos años ha sido bastante buena.
No obstante, la empresa ha recortado el dividendo previsto para este año de 0,52 euros a 0,35 euros y es probable que tenga que continuar reduciéndolo aún más en el futuro.
5. EVOLUCIÓN DEL BENEFICIO POR ACCIÓN Y DE LA COTIZACIÓN
La evolución del beneficio por acción, de la cotización y del PER, así como la prevista para los próximos años es la siguiente:
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||
BENEFICIO POR ACCIÓN | 0,22 | 1,62 | 2,35 | 1,83 | 1,21 | BENEFICIO POR ACCIÓN | -1,08 | 0,62 | 0,58 | |
COTIZACIÓN | 11,55 | 10,33 | 11,30 | 10,79 | 12,79 | COTIZACIÓN 30/04/2020 | 8,46 | 8,46 | 8,46 | |
PER | 52,48 | 6,38 | 4,81 | 5,89 | 10,57 | PER | 13,65 | 14,59 |























Tomando como base 100 los datos del año 2016, obtenemos el siguiente gráfico:
El cual nos indica que, dada la fuerte reducción esperada para la cifra de beneficio por acción, la acción podría estar sobrevalorada.
COMPARABLES
La comparación de múltiplos nos dice todo lo contrario. Es decir, que la acción Melin Properties no está sobrevalorada:
PER 2019 | PER 2020 | ROE (%) | P/LIBROS | P/VENTAS | EV/EBITDA | |
MERLIN PROPERTIES | 7,0 | 15,4 | 8,6 | 0,6 | 7,7 | 24,2 |
INMOBILIARIA COLONIAL | 5,4 | 30,1 | 15,9 | 0,8 | 12,2 | 37,3 |
MEDIA SECTOR ESPAÑA | 18,2 | 15,4 | 6,4 | 1,0 | 9,4 | |
MEDIA SECTOR EUROPA | 10,1 | 13,7 | 8,6 | 0,7 | 8,4 | |
MEDIA SECTOR MUNDO | 17,7 | 25,6 | 6,2 | 1,2 | 7,9 | |
Fuente: Refinitiv |























RECOMENDACIONES
RECOMENDACIONES ANALISTAS | % | |
COMPRAR | 14 | 64% |
MANTENER | 6 | 27% |
VENDER | 2 | 9% |
TOTAL | 22 | 100% |
Fuente: Refinitiv y elaboración propia
La mayoría de los analistas recomiendan comprar con un precio objetivo de 12,10 euros por acción, por encima de su cotización actual.
6. RESUMEN Y CONCLUSIONES
Merlin Properties inició su andadura como SOCIMI en el año 2.014. La empresa gestiona una cartera de activos inmobiliarios de naturaleza urbana (oficinas, centros comerciales, parques logísticos, etc.) para su arrendamiento, situados en España y Portugal.
Dividen sus segmentos de actividad en función de la tipología de los activos inmobiliarios que adquieren y gestionan:
- Edificios de oficinas: 123 activos
- Net Leases: 715 activos (oficinas BBVA y locales Caprabo)
- Centros comerciales: 17 activos
- Activos logísticos: 47 activos
- Otros: (Corporativos y otros).
El principal segmento de la compañía es el de “edificios de oficinas”, con un peso de 46% en la cifra de ingresos del último año, seguido por el de “centros comerciales” (24%) y por el de “net leases”l (17%). A destacar que desde el año 2015 se han producido significativos aumentos de ingresos en la mayoría de sus segmentos, salvo en el de “net leases” y el de activos logísticos.
A su vez, la mayor contribución al beneficio neto de la empresa en el año 2.019 la hizo el segmento de “oficinas”, seguido por el de “activos logísticos” y por el de “centros comerciales”.
La mayor parte de los ingresos los generan en la comunidad de Madrid (46%), seguida por Cataluña (18%) y por Portugal (9%).
La evolución de su cifra de ingresos ha sido la siguiente:
| 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 |
VENTAS | 214 | 352 | 463 | 590 | 515 |
VARIACIÓN ANUAL | 64% | 32% | 27% | -13% | |
PROMEDIO 3 AÑOS | – | 15% |























El año 2015 su cifra de negocios se incrementa desde 54 M de euros hasta 214 M de euros, gracias a la incorporación de los activos de Testa, la inmobiliaria adquirida a Sacyr.
Al siguiente año sus ingresos aumentan, sobre todo, por la integración de los activos de Metrovacesa desde finales de octubre, con objeto de crear el mayor grupo inmobiliario español de activos patrimoniales en alquiler.
Al incremento continuado de sus ingresos ordinarios también ha contribuido, además del aumento de la superficie en explotación, las subidas de los precios de los alquileres.
En el 2019 bajan los ingresos porque en el año 2018 se generaron ingresos extraordinarios en la actividad de gestión de activos para terceros (112 millones de euros).
Se espera que los ingresos se reduzcan este año y que recuperen todo el terreno perdido en el año 2.021:
2020 | 2021 | 2022 | |
VENTAS | 495 | 523 | 532 |
VARIACIÓN ANUAL | -3,9% | 5,7% | 1,8% |
PROMEDIO 3 AÑOS | 1,2% |























En nuestra opinión, la realidad será peor que estas previsiones.
La evolución de sus cifras de beneficios ha sido la siguiente:
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | |
BENEFICIO NETO | 49 | 583 | 1.100 | 855 | 564 |
% SOBRE VENTAS | 23% | 166% | 238% | 145% | 109% |























A destacar que, en los últimos años, las cifras de beneficios son superiores a las cifras de ingresos porque al tratarse de una SOCIMI tiene que contabilizar como ingreso el aumento del valor de tasación de sus inmuebles.
A partir del año 2.016 se produce un gran salto en el beneficio neto de la compañía, impulsado por una fuerte revalorización del valor de sus activos inmobiliarios, por el incremento de la superficie explotada y por el aumento de las rentas de alquiler.
En el año 2.018 y 2.019 el beneficio se reduce, sobre todo, por una menor revalorización de sus inmuebles en comparación con el año anterior. Además, en el año 2.019 también disminuye porque en el año 2.018 tuvieron los ingresos extraordinarios que hemos comentado.
Se prevé que este año la compañía tenga fuertes pérdidas como consecuencia de la pérdida de valor de sus activos inmobiliarios y que abandone los números rojos a partir del año 2.021:
2020 | 2021 | 2022 | |
BENEFICIO NETO | -688 | 288 | 272 |
% SOBRE VENTAS | -139,0% | 55,0% | 51,1% |























Restando la tesorería del exigible, el endeudamiento de la empresa es del 95% y el fondo de maniobra y la posición financiera a corto son positivos. No obstante, su deuda financiera neta representa 14,2 años de Ebitda, por lo que no descartamos que se vena obligados a vender algunos activos inmobiliarios.
La rentabilidad por dividendo en los tres últimos años ha sido bastante buena (4,3% en el año 2.018 y 3,9% en el año 2.029). No obstante, la empresa ha recortado el dividendo previsto para este año de 0,52 euros a 0,35 euros y no descartamos que lo reduzcan aún más en el año 2.021.
La evolución del beneficio por acción, de la cotización y del Per, así como la prevista para los próximos años es la siguiente:
2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | |||
BENEFICIO POR ACCIÓN | 0,22 | 1,62 | 2,35 | 1,83 | 1,21 | BENEFICIO POR ACCIÓN | -1,08 | 0,62 | 0,58 | |
COTIZACIÓN | 11,55 | 10,33 | 11,30 | 10,79 | 12,79 | COTIZACIÓN 30/04/2020 | 8,46 | 8,46 | 8,46 | |
PER | 52,48 | 6,38 | 4,81 | 5,89 | 10,57 | PER | 13,65 | 14,59 |























El aumento de la cifra de PER esperado para los años 2.021 y 2.022 nos indica que la acción podría estar sobrevalorada, lo cual no hemos confirmado con la comparación de múltiplos de otras empresas y del sector.
No obstante, para valorar la empresa hemos de tener presente que, al tener contabilizados sus inmuebles por el valor de tasación, el valor contable de la sociedad es un reflejo de su valor real de mercado. Y dado que los fondos propios de la sociedad a 31/12/2.019 eran de 6.709 millones de euros y que el valor actual en bolsa de la sociedad es de 3.945 millones de euros, extraemos la conclusión de que Merlin Properties cotiza con un descuento del 41,2% sobre su valor real a 31/12/2.019, el cual puede parecer a primera vista suficiente.
La mayoría de los analistas recomiendan comprar con un precio objetivo de 12,10 euros por acción, muy por encima de su cotización actual. Discrepamos de su opinión porque vemos muy difícil que, mientras no se pueda visualizar la salida de la crisis en la que estamos inmersos, la acción pueda superar los 9,65 euros que es el precio que tenía a mediados del año 2.014, con lo que la plusvalía máxima que podemos esperar obtener a corto y medio plazo es del 14%.
Si miramos a más largo plazo, alrededor de cinco años, si la acción consiguiera alcanzar la cotización de 12,79 euros que tenía al cierre del año 2.019, la rentabilidad anual esperada sin dividendos sería del 8,6%.
Podríamos pensar que se trata de una rentabilidad suficiente ya que se trata de una inversión de carácter conservador. Pero la realidad es que no es tan conservadora como parece si tenemos en cuenta que sus resultados se ven muy afectados por el momento del ciclo económico, el cual incide notablemente tanto en el valor de sus inmuebles como en los precios de los alquileres.
Además, aún es demasiado pronto para prever como afectará la pandemia del coronavirus a la valoración de los inmuebles de la empresa: ¿la extensión del teletrabajo reducirá la necesidad de alquilar oficinas?, ¿el aumento de las compras por internet y el miedo al contagio reducirá la asistencia a los centros comerciales?
Así pues, aunque creemos que, desde una perspectiva de largo plazo, la compra de acciones de Merlin Properties puede resultar atractiva para determinados inversores a sus precios actuales, para nosotros no lo es tanto porque esperamos obtener rentabilidades más elevadas de las inversiones que realizamos para compensar el riesgo que asumimos.
Fuente: La mayor parte de los datos utilizados han sido obtenidos de Refinitiv y de las páginas web de la propia empresa y de la CNMV.
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